案件情况

一、案件事实

1、业主张某的卧室到了雨季漏水严重，经查，漏水原因是外墙排水管道断裂。

2、业主于2022年6月向物业反应，物业答应会安排修复，业主回老家。

3、业主从老家返回时，发现物业并未修复外墙管道，而且由于房屋漏水，墙面严重受损，蚕丝被、大衣柜、裘皮大衣被泡坏，合计损失71860元。

4、业主与物业交涉修复外墙管道、赔偿损失等事项，一直没有结果，于是将物业公司起诉至法院。

二、一审业主（原告）诉求

1、判令某物业公司停止侵权，将张某外墙漏水排水管道立即修复并进行更换。

2、赔偿因排水管漏水导致张某家里墙面严重渗水，墙面腻子脱落、柜受潮变形、衣物裘皮大衣、蚕丝被发霉损坏经济损失71880元。

3、本案诉讼费由某物业公司承担。

三、一审物业（被告）抗辩

1、物业公司提出业主欠付4374元物业费，自己没有义务为业主提供物业服务，所以相关损失的责任不在物业公司。

2、物业公司自始至终从没见过因外墙管道漏水造成损失的墙面、蚕丝被、大衣柜、裘皮大衣等财物。

3、业主主张的刮腻子费用、大衣柜、蚕丝被、裘皮大衣损失，报价远高于市场价，相关损失费用没有进行鉴定，证据也不足，不应支持。

四、法院判决

法院一审判决业主胜诉，物业公司上诉，二审维持一审原判。

1、物业公司在判决生效后三十日内将位于张某房屋外墙的排水管道进行修复。

2、向业主赔偿各项损失共计11860元。

3、案件受理费466元，由物业公司负担。

分析建议

一、外墙管道漏水，物业有修复责任吗？

根据法院对案件事实的查明，在本案中，业主损失的原因是外墙从顶楼到底楼的排水管道断裂。

在雨季的时候，漏水眼中，导致张某的房屋内墙壁遇水浸泡发生霉变，进而引发损失。

对于此，法院判定如下：

1、《民法典》第1165条规定：“行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。”

2、本案中，业主自2023年起在其住房外墙存在公共排水管漏水未维修的事实，某物业公司认可漏水事实。

3、物业公司有义务对公共设施进行管理和维修。

4、物业公司在知晓案涉公共区域存在漏水隐患后未及时维修，应当认定为在管理方面存在过错。

5、业主提供的图片及视频资料可以认定，由于公共排水管漏水造成其屋内墙面及部分居家用品损失。

6、因某物业公司未履行维修义务，故应当对张某的损失承担赔偿责任。

二、业主不交物业费，物业可以拒绝提供服务吗？

对于这个问题，法院作出以下论证，并作出判定：

1、物业公司主张的业主未按时缴纳物业费，是因为物业合同产生的合同纠纷；

2、本案是物业对业主的侵权损害赔偿纠纷；

3、这是两个法律关系（一码归一码，不要混淆在一起）；

4、所以即使业主不交物业费，也不能免除物业公司承担侵权责任。

三、哪些损失法院支持物业进行赔偿？

关于物业公司主张案涉损失未进行鉴定，对各项损失和赔偿金额不认可的问题。

法院判定如下：

1、业主提供的屋内受损照片可以认定必然产生屋内翻修的损失；

2、在案的刮腻子、大衣柜、蚕丝被的发票也能够证明物损的金额。

3、对于裘皮大衣费无证据予以佐证不予支持。

4、在损失金额能够进行确定的情况下，为了节省司法资源，不给当事人双方产生诉累，一审法院未对物品损失进行司法鉴定，并无不妥。

因此，法院支持物业公司赔偿业主的损失包括：

房屋重新刮腻子维修的损失3900元一审法院予以支持，重新购买大衣柜和蚕丝被的费用7960元，共计11860元。

四、业主胜诉的经验总结和建议

一般情况下，业主起诉物业，要想获得胜诉是相对比较难的。

主要原因是业主对法律的熟悉程度、对证据的收集、诉讼策略选择等方面，很难和经验更丰富的物业公司pk。

在本案中，业主胜诉，主要因为以下三个方面，也是诸位业主可以学习借鉴的地方。

1、诉讼案由的选择很关键

本案中，业主起诉的理由是物业侵害自己的财产权，要求物业赔偿损失。

从而使得法院将物业侵权损害赔偿和业主不交物业费，割裂开来。

如果，业主选择的案由是起诉物业公司没有履行合同，追究物业的违约责任的话。

那么物业公司以业主不交物业费，拒绝维修的行为很可能被法院认定为民法上的“抗辩权”。

在合同关系中，一方不履行义务，另一方也可以不履行义务。

这样的话，业主的诉求，可能就得不到支持。

建议：

需要经过仔细的研究和分析，制定更好的诉讼策略，选择合适的案由。

2、业主收集的证据比较充分和全面

打官司就是打证据。

没有证据，法院就没办法支持诉求。

本案中，业主提供的两方面证据，较为全面和精准，也是官司打赢的原因。

第一类证据是外墙管道漏水、自家房屋漏水、各项财产损失的照片。

这些证据证明了因为外墙漏水，造成自己的损失。

第二类证据是证明各项损失数额的发票、单据。

值得一提的是，本案中，证明各项财产损失的原始单据是没有的。

但是业主及时通过自行刮腻子、购买规格相同的大衣柜、蚕丝被，获得新的单据。

这些单据、发票，成为法院支持赔偿金额的依据。

至于价值高昂的裘皮大衣，因为没有证据支持，法院便无法支持赔偿。

建议：

（1）注意随时保存关于房屋、装修、重大财产的购买发票、收据和其他凭证。

（2）如果原始单据丢失或者未保存，也可通过重修、重购，形成新的单据证据，注意价格的合理性。

3、业主及时报修并和物业保持沟通

业主发现问题后，反应很快。

第一时间就和物业沟通，确认外墙管道的维修责任在物业公司。

同时请物业工作人员前往家里查看损失情况，也保留了沟通记录。

这一方面确定了物业公司则维修责任，同时也证明了业主一直在积极推进，不是因为自己故意拖延，导致损失扩大。

建议：

发生问题，第一时间向物业反映。

如果物业存在消极拖延等行为，及时向社区、街道、警方寻求帮助。

全程需要及时留下微信、电话录音、照片等证据。

很不错的物业纠纷案例，供大家学习和参考！