求支招！物业服务差、收费高、没合同，业主怎么维权？
2025-05-16
咨询问题
我们楼是银行家属楼。
目前被其他小区的物业管理和收费，业主们没见过物业合同。
物业单方拟定物业费标准，而且拒绝出示合同。
实际上只履行“楼道内台阶简单清扫”及“雪天象征性清雪”两项基础服务。
小区没有保安和门卫室，院内监控无法使用，安全管理失职，时常发生业主财物丢失问题。
同时，物业也没有履行公共设施维护、安全管理、绿化养护等法定及义务。
2021年末，我家这栋楼因后院住户煤气爆炸受牵连，只是把门窗等修复，没有其他补偿了。
公共车位租赁的收益也没有公示和返还给业主。
因为以上原因，许多业主也不愿意缴纳物业费。
物业采取暴力威胁催收方式，而且要求业主缴纳前业主欠缴的物业费。
有几个问题想咨询您，希望得到指导：
1、物业服务内容与收费标准严重不符
2、物业未履行公示义务，侵害业主知情权
3、物业违法催缴物业费，侵犯业主合法权益
4、物业对共用设施维护失职，拒不承担责任
5、物业合同与资料管理缺失，程序严重违规
6、物业把前业主拖欠的物业费强加给现业主
希望能得到维权的方法，并提供一些法律依据。
回复
感谢您的信任。
经研究，以下意见供您参考，希望对您有所帮助：
一、物业服务内容与收费标准严重不符，怎么办？
1、法律权益
（1）《民法典》第943条
“物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。”
（2）《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的解释》第3条
“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”
（3）《物业管理条例》第35条
“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”
2、维权建议
（1）收集证据
拍摄监控损坏、公共设施破损、绿化缺失等情况，记录财物丢失事件（如报警记录）。
（2）业主自行维权
召开业主大会（现场讨论和书面征求意见都行），作出决议，要求物业整改或降低收费标准。
（3）投诉
向社区、街道、住建等部门投诉，要求相关部门责令物业整改。
（4）诉讼
请求法院判决物业全面履约、承担违约责任（抵消物业费）、赔偿损失。
例如2021年末，小区内住户煤气爆炸受牵连，物业只是把门窗等修复，没有其他补偿问题。
可以起诉住户、燃气公司、物业，要求根据过错承担赔偿责任。
相关案例判决见：
二、物业未履行公共收益公示义务，侵害业主知情权，怎么办？
1、法律权益
《民法典》第282条：
“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
《物业管理条例》第54条：
“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”
《民法典》第943条：
物业应公开服务事项、收费标准及财务收支等情况。
2、维权建议：
书面要求物业公示：业主可联名发函要求公开合同、公共收益等。
向街道办/住建局投诉：若物业拒绝，可向主管部门举报。
起诉物业：业主可提起“业主知情权诉讼”，要求法院强制物业公开信息。
三、物业违法催缴物业费，侵犯业主合法权益，怎么办？1、法律权益：
《民法典》第944条：物业不得以停水、停电等方式催缴物业费。
《物业管理条例》第64条：业主逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
物业催收只能通过合法催缴、诉讼的方式，暴力催收，情节轻微，触犯《治安管理处罚法》。
情节严重的可能触犯《刑法》第234条的故意伤害罪、238条的非法拘禁罪、245条非法侵入他人住宅罪、246条侮辱罪等。
2、维权建议：
报警处理：若物业采取暴力催收，立即报警并保留证据。
投诉：向社区、街道、逐渐等部门举报物业违规催收行为。
起诉物业：因暴力催收导致人身、财产伤害的，可以请求赔偿。
四、物业对共用设施维护失职，拒不承担责任，怎么办？
1、法律权益
《民法典》第942条：物业应妥善维护公共设施，保障业主安全。
《民法典》第1165条：行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。
《民法典》第1167条：侵权行为危及他人人身、财产安全的，被侵权人有权请求侵权人承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任。
《物业管理条例》第35条：物业未履行维护义务导致损失的，应赔偿。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的解释》第3条：业主可要求物业继续履行或赔偿。
2、维权建议
书面要求维修：业主集体发函要求物业修复监控、门禁等设施。
申请维修资金：若物业不作为，业主大会可决定动用维修资金自行修复。
起诉物业：要求其承担维修责任（公共设备、疏通下水道）、停止侵权（停止占用消防通道）、或赔偿损失（因不履行维修义务导致业主的损失）。
相关案例见：
五、物业合同与资料管理缺失，程序严重违规，怎么办？
1、法律依据
《民法典》第938条：
物业合同应包含服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。采用书面形式。
第939条：建设单位、业主大会与业委会依法签订物业合同对业主具有约束力。
《物业管理条例》第24条：住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。
《物业管理条例》第29条、36条、38条、58条：规定了物业公司接受、保管和移交物业资料的权限和责任，以及违规后果。
2、维权建议
要求物业出示合同：
业主有权查阅物业合同，若拒绝可向住建局投诉。
成立业委会：
通过业主大会重新选聘物业或重新签订合同。
起诉确认合同无效：
若物业未经合法程序单方定价，可诉至法院。
六、物业把前业主拖欠的物业费强加给现业主，怎么办？
1、法律依据
《物业管理条例》第41条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。
《民法典》第555条：
合同债务转让需经对方同意，物业无权单方要求现业主承担前业主债务。
例如（2024）京0105民初74833号案件中，法院判决如下：
“业主作为涉案房屋的产权人，应向物业支付其取得产权后的相关费用”。
2、维权建议
明确拒绝支付前业主欠费：现业主无义务承担，物业应向前业主追讨。
书面声明异议：向物业发函表明不认可前业主欠费。
诉讼维权：若物业起诉，可抗辩并要求其向前业主追偿。
七、整体维权方案
1. 联合业主
成立一个维权小组，负责沟通，向社区和街道申请召开业主大会，成立业委会。
2. 证据固定
收集物业失职、暴力催收、因物业不履职造成的损失等证据（照片、视频、报警记录等）。
3. 行政投诉
向社区、住建局、街道办、12345投诉物业违规行为。
4. 法律诉讼
起诉物业要求减免费用、赔偿损失或解除合同。
注意如果被物业起诉要求缴纳物业费，可以从以下几个方面提出主张：
一是主张无合同，没有缴纳物业费的依据（迫使物业出示物业合同）；
二是拒绝缴纳前业主的欠费；
三是主张物业不履职，需要承担违约损失；
四是主张减免物业费；
五是三年以前的物业费，因为过了诉讼失效，不受法律保护，业主可免交物业费。
六是主张物业因为不履职、暴力催收行为导致业主财务丢失，要求赔偿损失（法院会告知案由不同，需要另行起诉，但是庭审中提出，能够获得法官的同情）
5. 更换物业
经业主大会双过半（人数+面积）同意，可解聘现有物业并选聘新物业公司。
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