常见的物业违法违约行为有哪些？
2025-05-30
根据法律规定和司法仲裁判例，逸娇君认为，常见的物业违法违约行为主要体现在以下几个方面：
（一）在违法行为方面。
一是物业服务人未定期将服务事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主大会公开并向业主大会、业主委员会报告；
二是物业服务人采取以停水、停电、停热、停燃气，停用门禁卡，捆绑收费、半夜收费、恐吓收费，以及以将《催款函》《律师函》《起诉通知书》等贴到业主家门上的不正确方式向业主催交物业费；
三是物业服务人未按约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，未采取合理措施保护业主的人身、财产安全。例如，不及时检查维护消防、电梯、监控等共用设施设备。对业主反映的高空抛物、高空坠物等现象充耳不闻视而不见；
四是对物业服务区域内有关违反治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人未及时采取合理措施和未及时向有关行政主管部门报告并协助处理；
五是在物业服务合同终止后，物业服务人未在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，未将物业服务用房、相关设施设备、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人；
六是未经业主同意，物业服务人擅自改变物业用途，将绿地、停车场等公共区域改建为商业设施自用或出租牟利；
七是在物业费之外，物业服务人巧立名目违规向业主收取代收水电费的手续费、停车服务费、装修管理费、物业增值费等费用；
八是物业服务人不向业主公示公共收益的收支明细，甚至是挪用、侵占公共收益；
九是物业服务人违规使用、挪用、侵占住宅专项维修资金；
十是其他常见的物业服务人的违法行为。
（二）在违约行为方面。
一是物业服务人为业主提供的保安、保洁、绿化、安全等物业服务不及时、不规范、不专业，不尽责，致使物业服务的质量达不到合同要求的标准；
二是物业服务人“看人下菜”，区分业主三六九等，不为业主提供平等的物业服务，甚至成为个别业主看家护院的“家丁”；
三是物业服务人在收取物业费的过程中，不向业主解释收费依据，不提供详细的收费明细，收费过程极其缺乏透明度；
四是物业服务人以强硬手段非法限制业主权利。例如，不同意业主安装充电桩、禁止业主封阳台、不让欠费业主进小区等；
五是未经业主大会同意，物业服务人擅自侵占、出租公共设施设备、擅自将物业服务转包给第三方等；
六是物业服务人随意收集、泄露业主的个人信息，甚至是非法出售业主的个人信息从中牟利；
七是物业服务人对业主态度蛮横霸道，对业主合理诉求敷衍塞责，甚至是对维权业主进行辱骂恐吓；
八是其他常见的物业服务人的违约行为。
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