1问：管理规约的意义是什么？

答：管理规约作为小区的“宪法”，其在填补法律漏洞，统一标准尺度，约束业主行为，维护业主权益，减少矛盾纠纷，实现有效管理，规范小区治理，建设和谐小区等方面具有重要的意义。

2问：前期物业服务合同为什么对业主具有法律约束力？

答：根据合同相对性原理，一般情况下，依法成立的合同，也仅在当事人之间具有法律约束力，而对合同之外的第三人不具有法律约束力。

那么，在业主没有与物业服务人订立合同的情况下，建设单位与物业服务人订立的前期物业服务合同为什么会对业主具有法律约束力呢？

对此，逸娇君分析认为，前期物业服务合同对业主具有法律约束力的原因，首先是源于法律的直接规定，民法典第939条和物业管理条例第21条明确规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同对业主具有法律约束力；其次，业主以与建设单位订立《商品房买卖合同》的行为表明，其已间接认可接受了《商品房买卖合同》中包含的前期物业服务的条款；再次，由于前期物业服务合同是在业主大会成立前的过渡性安排，目的是保障物业交付后的正常运转和维护小区整体利益的目的考量。若业主不满意物业服务，可以在业主大会成立后，通过法定程序另聘物业服务人的方法进行补救。

综上，尽管业主未直接与物业服务人订立前期物业服务合同，但前期物业服务合同仍然对业主具有法律约束力。

3问：前期物业服务合同对业主具有法律约束力来源的观点有哪些？

答：关于前期物业服务合同对业主具有法律约束力的来源，在理论和实务界主要存在以下观点：

第一种观点：合同转让说。转让说认为，房屋出售给业主后，建设单位就将与物业服务人订立的前期物业服务合同概括转让给了业主，业主取代建设单位后，也就默示接受了合同的权利义务，所以前期物业服务合同对业主具有法律约束力；

第二种观点：委托代理说。代理说认为，建设单位在与物业服务人订立前期物业服务合同时，是以不确定未来业主的身份与物业服务人订立合同的，之后通过业主与建设单位购买房屋的行为，对建设单位的代理进行了追认授权，所以前期物业服务合同对业主具有法律约束力；

第三种观点：代为履行说。履行说认为，基于建设单位与物业服务人的约定，由业主代建设单位向物业服务人履行交纳物业费的义务。如果业主不交物业费，则由建设单位向业主主张物业费，然后再由物业服务人向建设单位主张物业费，所以前期物业服务合同对业主具有法律约束力；

第四种观点：合同涉他说。涉他说认为，前期物业服务合同是属于涉及第三人的合同，虽然业主未参与合同的订立过程，但合同却赋予了业主享受物业服务的权利，所以前期物业服务合同对业主具有法律约束力；

第五种观点：成员继受说。继受说认为，在物业销售前，建设单位是唯一业主，而在物业销售后，业主就分散继受了建设单位对建筑物专有部分的所有权，同时也就分散继受了建筑物区分所有权的共有权和成员权，所以前期物业服务合同对业主具有法律约束力。

以上观点，虽然是“公说公有理”，但都不能完美诠释前期物业服务合同对业主具有法律约束力的来源，还有待专家学者的进一步探索研究。

4问：全体业主为什么会成为物业服务合同的当事人？

答：法律规定全体业主作为物业服务合同的当事人，既是对业主物权的尊重，也是维护业主合法权益，实现小区治理的必然要求。

因为在建筑物区分所有权制度下，单个业主对专有部分以外的共有部分，无法独立行使和实现共同管理的权利，其还必须通过集体决策机制，即业主大会形成选聘物业服务人的统一意志，并由业主大会的执行机构业主委员会与物业服务人订立物业服务合同才能实现，而物业服务合同正是业主集体意志的法律表现形式，全体业主才是实质上的物业服务合同指向的权利享有者和义务承担者。所以，《中华人民共和国民法典》第939条突破了合同相对性原则，直接将业主列为物业服务合同当事人，明确规定建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

5问：业主委员会出具欠费证明，需承担付款责任吗？

答：据岱岳法院消息，2021年3月12日，某小区业主委员会为物业服务人出具了《欠费证明》，“经结算，应付物业费62730.62元，分2次付清，3月12日付30000元，12月31日付32730.62元。业主未交纳的物业费，由物业公司起诉业主”。当日，业主委员会即向物业服务人支付物业费30000元。

因业主委员会逾期未支付余款32730.62元，物业服务人将业主委员会诉至法庭，请求人民法院判令业主委员会向物业服务人支付物业费32730.62元和利息。

业主委员会抗辩称，业主委员会不是欠费主体，请求人民法院判决驳回物业服务人的诉讼请求。

法院审理认为，根据法律规定和合同约定，业主有向物业服务人交纳物业费的义务，逾期交纳的，业主委员会有权督促业主限期交纳。本案中，业主委员会帮助物业服务人催交物业费的行为，并不能证明是业主委员会拖欠了物业费，物业服务人应当向欠费业主主张权利。况且业主委员会在出具的证明中明确载明：“业主未交纳的物业费，由物业公司起诉业主”。所以，物业服务人要求业主委员会承担付款责任没有事实法律依据，遂根据民事诉讼法和民法典等法律规定，判决驳回了物业服务人的诉讼请求。

6问：首次业主大会会议筹备组中的业主代表是如何产生的？

答：根据《业主大会和业主委员会指导规则》第11条的规定和地方法规的规定，首次业主大会会议筹备组中的业主代表，是由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐产生的。而业主推荐产生的方式，通常是由业主联名推荐和业主自荐相结合的方式产生。

在推荐产生业主代表后，首次业主大会会议筹备组应当将业主代表以书面形式在物业管理区域内公告。

业主如对公告的业主代表有异议，可以提请街道办事处、乡镇人民政府协调解决。

7问：街道办事处可以建议物业服务人酌情调减物业费吗？

答：据网络，2024年4月18日，台江区某街道办事处向某小区物业服务人发出了调减物业费的函，建议物业服务人考虑业主反映物业费过高的实际，予以酌情调减物业费。

那么，街道办事处可以建议物业服务人酌情调减物业费吗？

对此，逸娇君分析认为，虽然目前法律未明确街道办事处有建议物业服务人酌情调减物业费的权力，但从法律赋予街道办事处对物业管理活动具有的指导监督权看，则是存在建议可行性的。

在物业服务水平不达标，物业收费标准过高，物业服务与收费标准严重不匹配，业主与物业矛盾激化，进而影响社会安定的情况下，为了规范物业管理服务，维护业主合法权益，促进社会和谐稳定，街道办事处作为政府派出机构，是应当依法行使职权，维护社会稳定，协调解决纠纷并提出酌情调减物业费建议的。

应当指出，虽然街道办事处可以建议物业服务人酌情调减物业费，但街道办事处的建议是不具有强制性的，对物业服务人依法不具有强制执行的法律效力。

如果物业服务人拒绝采纳街道办事处酌情调减物业费的建议，则街道办事处应当及时指导业主大会通过法定程序讨论是否由物业服务人酌情调减物业费，或者及时引导矛盾双方通过诉讼仲裁方式解决调减物业费的争议。

8问：业主委员会任期届满，其召集业主大会作出的选聘物业服务人决定有效吗？

答：根据《业主大会和业主委员会指导规则》第32条的规定，业主委员会每届任期不超过5年。

那么问题来了，业主委员会任期届满后，其召集业主大会作出的选聘物业服务人决定有效吗？

据网络，浦东新区某小区业主委员会因在任期届满后，召集业主大会讨论通过了续聘物业服务人的决定，而引起部分业主的不满。部分业主认为，业主委员会在任期届满后，无权再召集业主大会讨论通过续聘物业服务人的决定，故提起诉讼，请求人民法院依法撤销业主大会作出的续聘物业服务人决定。

法院审理认为，业主委员会是业主大会的执行机构，其有权召集业主大会，并由业主大会讨论通过续聘物业服务人的决定。本案中，业主委员会在任期届满前四个月曾以口头方式报告街道办事处，要求换届改选，后以书面报告进行了确认。街道办事处在知晓业主委员会任期即将届满的情况下，客观上未及时启动组建换届改选的程序，故新一届业主委员会未及时成立的责任不能归咎于业主委员会。在无地方法规明令禁止且程序合法的情况下，业主委员会在任期届满后，为了维护全体业主的合法权益，其仍然有权召集业主大会，并由业主大会作出续聘物业服务人的决定。据此根据民法典等法律规定，判决驳回了部分业主的诉讼请求。

9问：什么是业主监事会？

答：所谓业主监事会，又称业主大会监事会，是指为了维护全体业主的合法权益，而由全体业主共同推举部分业主组成的，对物业服务区域内的业主委员会和物业服务人进行日常监督的，以确保物业管理活动合法合规的，业主大会的常设监督机构。

10问：物业服务人违规备案怎么办？

答：针对物业服务人的违规备案行为，物业所在地的房地产行政主管部门、街道办事处和乡镇人民政府应当根据《物业管理条例》和地方性法规的规定，在调查确认物业服务人确有违规备案事实的基础上，责令物业服务人限期整改，逾期未整改的，可以对物业服务人处以警告、罚款等行政处罚。

11问：业主监事会与业主大会之间是一种什么关系？

答：业主监事会作为业主大会的监督机构，其与业主大会之间是一种相互依存、相互制约的监督与被监督的关系。

业主监事会通过行使监督权，可以促进业主大会的民主管理和规范运转，保证业主大会决议的合法合规和顺利执行，进而更好地维护全体业主的合法权益。

而业主大会通过决议决定的形式，又有效规范约束了业主监事会及其成员的监督行为，促进了业主监事会在监督的轨道上健康良性运行。

12问：业主可以擅自变动建筑主体和承重结构吗？

答：建筑主体是建筑实体的主架结构，承重结构是承受传递建筑主体载荷的连接点。建筑主体和承重结构对于建筑物安全和使用寿命起着至关重要的作用。

因此，在没有设计方案和未经审查批准的情况下，任何人均不得擅自变动建筑主体和承重结构，否则将埋下安全隐患，还极有可能酿成难以预料的重大安全事故。

对于业主在装饰装修房屋过程中，擅自变动建筑主体和承重结构的违法行为，行政主管部门有权根据《建设工程质量管理条例》第69条的规定，责令业主改正，并处业主以5万元以上10万元以下的罚款。

13问：房屋未实际入住，可以减免业主的物业费吗？

答：全国人大常委会法制工作委员会在审查地方性法规时指出，根据民法典第944条的规定，在物业服务人已经按照合同约定和有关规定为业主提供物业服务的情况下，业主不得以未接受或无需接受物业服务的理由拒交物业费。

对于房屋未实际入住，一律按物业费总额70%交纳物业费的地方性法规规定，法制工作委员会认为，这不仅缺乏上位法依据，实践中也较难操作，还极易引发纠纷，所以地方性法规不宜对减免物业费问题直接作出规定。

14问：楼道物品丢失，物业服务人应当赔偿吗？

答：据驿城法院消息，某小区业主黄先生在把使用了几年的茶台搬进9楼新家时，因茶台大不能进入电梯，而把茶台放在了一楼楼道。两月后，不见了茶台踪迹。联想到前不久物业曾张贴过清理杂物通知，黄先生即认定茶台是被物业给清理了。在与物业服务人交涉无果后，黄先生一纸诉状将物业服务人诉至法庭，请求人民法院依法判令物业服务人赔偿其经济损失3500元。

法院审理认为，楼道是公共区域，属于全体业主所有。本案中，黄先生长时间将茶台弃置在公共区域，应当预见到可能丢失的风险。物业服务人依法对楼道杂物进行清理，不仅未侵犯业主的合法权益，而且是履行对包括黄先生在内的全体业主安全保障义务所采取的必要措施。况且黄先生也无证据证实，茶台丢失就是物业服务人清理楼道杂物的行为所致。因此，黄先生主张物业服务人赔偿其经济损失3500元没有事实法律依据。遂根据民事诉讼法的有关规定，判决驳回了黄先生的诉讼请求。

15问：什么是业主大会跑票志愿者？

答：所谓业主大会跑票志愿者，是指在业主大会会议期间，根据业主委员会的安排，负责上门或定点向业主发放会议通知、投票规则及表决票等会议材料，提示业主参与投票，征集业主表决意见，协助处理投票相关事宜，自愿无偿为业主大会提供公益服务的人。

16问：什么是信托制物业服务模式？

答：所谓信托制物业服务模式，是指根据业主大会的决定和信托物业服务合同的约定，业主委员会将物业费和公共收益作为信托财产存入信托账户，由物业服务人或者第三人作为受托人对账户进行管理，业主通过信息平台可以查看监督每笔财务收支和账目凭证，以确保财务公开透明，服务质价相符，业主当家做主，降低物业成本的一种新型的物业服务模式。

17问：街道办事处不给业主委员会备案构成行政不作为吗？

答：据网络，在杏花岭区某街道办事处不给某小区业主委员会备案，而复议申请又被区政府驳回的情况下，业主委员会向人民法院提起行政诉讼，请求人民法院依法确认街道办事处不予备案的行政行为违法并请求依法撤销区政府的行政复议决定。

街道办事处和区政府抗辩称，业主委员会不具有合法的主体资格。不予备案的行政行为也不可诉，本案不属于人民法院行政诉讼的受案范围。请求驳回业主委员会的诉讼请求。

晋源区法院审理认为，根据《物业管理条例》和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》等法律规定，业主委员会自选举成立之日起，即具有合法的主体资格。街道办事处对业主委员会的选举成立，依法具有指导、协助、监督和备案的法定职责，而不履行法定职责的行为就属于人民法院行政诉讼的受案范围，业主委员会对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为，可以以自己的名义向人民法院提起行政诉讼。

本案中，街道办事处对原告提出的备案申请既不盖章也不答复的行为构成了行政的不作为。在街道办事处未提交任何证据的情况下，区政府即认定业主委员会未按法定程序成立，并驳回业主委员会的复议申请于法无据，其作出的复议决定应予撤销。遂根据行政诉讼法第72条和第79条的规定，判决责令街道办事处在判决生效之日起30日内，对业主委员会是否符合备案条件进行审核并作出书面答复，同时判决撤销了区政府的行政复议决定。

18问：街道办事处可以随意叫停业主大会、业主委员会会议吗？

答：根据法律规定，街道办事处对业主大会、业主委员会具有指导监督的权力，但法律并未赋予街道办事处有随意叫停业主大会、业主委员会会议的权力。

虽然街道办事处不具有随意叫停业主大会、业主委员会会议的权力，但如果发现业主大会、业主委员会会议的流程不规范，或者会议的内容违法违规，或者会议决议的事项侵害他人权益，可能造成激化矛盾，影响安定团结等严重后果时，则街道办事处应当通过合理化建议的方式，及时提示业主大会、业主委员会高度重视，立即纠正，而不可以以指导监督的名义，随意叫停业主大会、业主委员会的会议。

19问：什么是增值物业服务？

答：所谓增值物业服务，是指为了满足业主的个性化、多样性、选择性需求，物业服务人在为业主提供保安、保洁、维修、绿化等基础物业服务之外，又为业主提供的旨在提升业主生活品质和满意度的，具有附加价值和优质体验的额外的物业服务。

20问：什么是增值物业服务费？

答：所谓增值物业服务费，又称特约物业服务费，是指根据《增值物业服务合同》的约定，物业服务人在为业主提供基础物业服务合同约定以外的服务项目后，又向业主收取的基础物业服务费之外增加的物业服务费。

21问：什么是增值物业服务合同？

答：所谓增值物业服务合同，是指为了满足业主的主个性化、多样性和选择性需求，提升业主的生活品质和满意度，而在业主与物业服务人之间订立的，约定物业服务人为业主提供基础物业服务合同以外的服务项目，业主向物业服务人交纳增值物业服务费，用以明确业主与物业服务人之间权利义务的协议。

22问：《人防车位平时使用证》能证明人防车位使用权的归属吗？

答：根据《人民防空工程平时开发利用管理办法》第9条的规定，人民防空主管部门应当根据使用单位提交的备案资料，经审查合格后发给《人民防空工程平时使用证》。使用单位必须持有《人民防空工程平时使用证》，方可使用人民防空工程。

因此，《人民防空工程平时使用证》是能够证明人防车位使用权归属的，持有《人民防空工程平时使用证》的人，就是人防车位的使用权人。

23问：物业服务人有主管部门吗？

答：根据《物业管理条例》第5条的规定，国务院建设行政主管部门和县以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。因此，国务院建设行政主管部门和县以上地方人民政府房地产行政主管部门就是物业服务人的主管部门。

此外，根据法律规定，国务院价格行政主管部门和县以上地方人民政府价格主管部门虽然有权对本行政区域内的物业服务收费进行监督管理，街道办事处和乡镇人民政府虽然有权对物业管理活动进行指导监督，但他们都不是物业服务人的主管部门。

24问：公共收益可以用于抵扣业主的物业费吗？

答：根据《物业管理条例》第54条的规定，公共收益应当主要用于补充住宅专项维修资金的不足，也可以按照业主大会的决定使用。

因此，逸娇君认为，公共收益在弥补住宅专项维修资金的不足，并经过法定程序和业主大会的讨论决定后，公共收益的余额部分是可以用于抵扣业主的物业费的。

25问：业主监事会与业主委员会之间是一种什么关系？

答：业主监事会作为业主大会的监督机构，其与业主委员会之间是一种监督与被监督的关系。

业主监事会通过行使监督权，可以警示约束业主委员会委员的行为，推动业主委员会的规范高效运转，督促其不折不扣地执行好业主大会的决议，进而更好地维护全体业主的合法权益。

26问：业主监事会与物业服务人之间是一种什么关系？

答：业主监事会作为业主大会的监督机构，其与物业服务人之间是一种监督与被监督的关系。

业主监事会通过行使监督权，可以发现物业服务工作中存在的问题，及时提示物业服务人摆正位置，正视问题，纠正不足，改进工作，督促物业服务人履行好合同义务，以实际行动为业主提供优质高效的物业服务。

同时，业主监事会通过监督物业服务人定期将服务事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况和业主共有部分的经营与收益情况等向业主公开并向业主大会、业主委员会报告，及对报告内容进行审查评议，又增强了物业服务工作的透明度，扩大了物业服务人的社会影响，从而有利于物业服务人的规范健康可持续发展。

27问：什么是建筑物架空层？

答：所谓建筑物架空层，是指在建筑物的深基础或建筑物的吊脚架空部位，仅有主体结构支撑，而不回填土石方和无外围护结构的开敞式空间层。

28问：建筑物架空层应当归谁所有？

答：根据《中华人民共和国民法典》第274条的规定，建筑区划内的道路、绿地属于业主共有，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房属于业主共有。

因此，建筑物架空层作为小区公共区域不可分割的一部分，是依赖于建筑物整体而存在的，其与小区的道路、绿地、公用设施设备和物业服务用房等具有相同的性质，所以，建筑物架空层应当归全体业主所有，全体业主对建筑物架空层享有共有和共同管理的权利。

29什么是物业管理区域？

答：所谓物业管理区域，是指根据法律规定和合同约定，由一个物业服务人或由一个业主、业主大会对一个物业红线范围内的所有建筑物及其设施设备、公共场地等进行统一管理和统一服务的责任边界。

30问：物业管理区域的法律意义有哪些？

答：根据法律规定和物业实践经验，逸娇君认为，物业管理区域对于明确建设单位、物业服务人和业主等主体间的权利义务，统一管理维护建筑物及其附属设施设备和相关场地，规范筹集、管理和使用住宅专项维修资金及规范管理小区公共收益等费用，维护好各方权益具有重要的法律意义。

31问：建筑物架空层的法律意义有哪些？

答：根据法律规定和物业实践经验，逸娇君认为，建筑物架空层在提升建筑物美感，扩大业主活动空间，便利业主沟通交流，改善业主居住环境，保障小区消防安全等方面具有重要的法律意义。

32问：什么是家长制业主委员会？

答：所谓家长制业主委员会，是指业主委员会在作出决策和执行业主大会决议过程中，业主委员会主任大小权独揽，采取“家长一言堂”“拍板定案”的，违反民主协商原则的，侵害业主合法权益的，传统迂腐的业主委员会的运作模式。

33问：什么是共用设施设备？

答：根据《住宅专项维修资金管理办法》第3条第二款的规定，所谓共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。　

34问：业主家的上下水管道属于共用设施设备吗？

答：业主家的下水管道是贯穿于多个楼层的，归全体业主所有的，小区整体排水系统不可分割的公共通道。

根据《住宅专项维修资金管理办法》第3条第二款的规定并结合司法判例，逸娇君认为业主家的上下水管道是属于共用设施设备的。

35问：什么是住宅共用部位？

答：根据《住宅专项维修资金管理办法》第3条第一款的规定，所谓共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

36问：什么是物业高新技术企业？

答：所谓物业高新技术企业，是指在物业管理行业中，通过科技创新，能够将现代科技手段与物业管理服务深度融合的，可以提升小区智能化管理服务水平的，获得国家高新技术企业认证证书的物业管理公司。

37问：无车位的业主车辆可以进小区吗？

答：在目前无明确法律规定的情况下，无车位的业主车辆是否可以进小区，主要是取决于小区是否有公共停车位和物业服务合同和管理规约对此是否有约定。

如果小区有公共停车位，则物业服务人应当将无车位的业主车辆信息输入道闸自动识别信息中，无条件允许无车位的业主车辆自动进入。

在小区没有公共停车位，且物业服务合同和管理规约对无车位的业主车辆是否可以进小区有约定的情况下，则物业服务人应当按照约定，视情决定无车位的业主车辆是否可以进小区。

应当指出，即便是物业服务合同和管理规约明确约定无车位的业主车辆一律不得进小区，但在业主搬家、接送病人等特殊紧急情况下，则物业服务人也是不可以阻挡无车位的业主车辆进小区的。

38问：业主委员会备案的性质是什么？

答：根据法律规定和司法判例，逸娇君认为，业主委员会备案的性质是在其选举产生后，物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府对业主委员会履行告知义务进行的一种合法性形式审查和行政确认，而非是准予其从事物业管理活动的一种行政许可。

因此，业主委员会的备案不会改变其非法人组织和不能独立承担民事责任的法律性质，未经备案的业主委员会仍然是具有根据业主大会的决定，与物业服务人订立合同和参与诉讼仲裁等民事主体资格的。

39问：业主委员会备案的意义有哪些？

答：业主委员会在选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案，是证明其已经成立，确保业主自治组织规范运作的重要环节，根据法律规定和物业实践经验，逸娇君认为，业主委员会备案的意义主要体现在以下几方面：

一是确认业主委员会的地位合法。业主委员会的成立程序、成员资格和职权范围等在得到行政部门的审核确认并颁发证明后，业主委员会也就具有了法律确认的主体地位，可以依法享有权利承担义务；

二是规范业主委员会的良性运转。业主委员会通过整理、提交业主大会成立和业主委员会的选举情况、管理规约、业主大会议事规则和会议记录等有关材料，可以明确业主委员会委员的职责权限，推动业主委员会的透明管理，规范业主委员会的良性运转；

三是得到行政部门的监督支持。业主委员会在备案后，行政部门即具有了对业主委员会的指导监督职责。通过行政部门的指导监督，可以有效避免业主委员会的工作偏差。同时，业主委员会通过向行政部门报告工作，特别是在小区发生重大纠纷、重大事件或存在重大困难，亟需行政部门关怀支持时，行政部门的及时介入，不仅增强了业主委员会的底气，也有利于问题的及时妥善解决；

四是便利与外部开展合作交流。业主委员会在领取备案证明后，其具有的合法身份，不仅有助于业主委员会监督物业服务人履行好合同义务，而且有助于业主委员会在与物业服务人等外部单位人员的合作交流中建立信任，降低疑虑，达成共识，实现共赢；

五是确保维护业主合法权益。备案使得业主委员会的工作规范透明，可以便利业主了解监督业主委员会及其成员的工作。而业主参与小区事务积极性的提升，又促进了业主委员会的正确履职。业主委员会通过处理小区事务，参与诉讼仲裁，追讨公共收益等的积极作为，又较好的维护了业主的合法权益。

40问：什么是物业服务人的法定义务？

答：所谓物业服务人的法定义务，是指在法律法规中明确规定的，物业服务人“生来具有”的且不能由合同约定免除的，物业服务人必须对业主的人身财产提供安全保障、对建筑物及其附属设施设备进行维修养护、对环境卫生和生活秩序进行管理维护等强制性、基础性和普遍性的各种义务。

41问：什么是物业服务人的法定权利？

答：所谓物业服务人的法定权利，是指在法律法规中明确规定的，物业服务人“生来具有”的且不能由合同约定免除的，物业服务人所享有的诸如自行制定小区管理制度、请求业主委员会协助管理小区、采取合理措施制止违反治安、环保、消防等违法行为、向业主收取并向业主催交物业费、对欠费业主提起诉讼或者申请仲裁等不容他人非法限制剥夺的各种权利。

42问：合同约定可以免除物业服务人的法定义务吗？

答：法定义务是由法律法规明确规定的各种强制性义务。

从法律原理上讲，合同约定应在不违反法律法规强制性规定的前提下才具有法律效力。因此，如果允许通过合同约定免除物业服务人的法定义务，则必然会损害社会的公共利益和侵害业主的合法权益。

大量的司法仲裁判例表明，合同约定免除物业服务人法定义务的条款是非法的、无效的，自始对业主不具有法律的约束力。

43问：有犯罪记录的人可以担任物业公司的经理吗？

答：对于有犯罪记录的人是否可以担任物业公司的经理，《物业管理条例》等法律法规并没有禁止性规定。

因此，在无法律禁止性规定的情况下，有犯罪记录的人是否可以担任物业公司的经理，主要是取决于物业公司的选人用人标准。

现实中，基于风险防控的考虑，绝大多数的物业公司是不愿意聘用有犯罪记录的人担任公司经理的。而个别的物业公司或者是出于人情关系的考虑，或者是出于“特殊能力”的需要，或者是有犯罪记录的人隐瞒了犯罪记录，以致于有犯罪记录的人会成为物业公司的经理。

虽然有犯罪记录的人在法律上可以担任物业公司的经理，但根据公司法第146条第一款（二）项和市场主体登记管理条例第12条（二）项，因贪污、贿赂、侵占财产、挪用财产或者破坏社会主义市场经济秩序被判处刑罚，执行期满未逾5年，或者因犯罪被剥夺政治权利，执行期满未逾5年，不得担任公司、非公司企业法人法定代表人的规定，逸娇君认为，有上述犯罪记录的人在不得担任公司、非公司企业法人法定代表人的同时，也是不宜担任物业公司经理的。

此外，对于有侵害公民人身权利的杀人、强奸、抢劫等严重暴力型犯罪记录的人，逸娇君认为更是不宜担任物业公司经理的，否则将会给物业服务人带来难以预料的法律风险。

44问：家长制业主委员会的危害有哪些？

答：简单讲，家长制业主委员会的危害主要体现在：无视法规纪律，潜在法律风险；权力高度集中、排斥民主协商；缺乏监督制约、极易滋生腐败；决策暗箱操作、偏离业主意愿；滥用决策权力、侵害业主权益；管理能力不足、问题成堆恶化；衙门霸道作风、不利物业服务；业主怨声载道、小区关系紧张；矛盾纠纷不断、影响安定团结。

45问：常见的物业违法违约行为有哪些？

答：根据法律规定和司法仲裁判例，逸娇君认为，常见的物业违法违约行为主要体现在以下几个方面：

（一）在违法行为方面。一是物业服务人未定期将服务事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主大会公开并向业主大会、业主委员会报告；

二是物业服务人采取以停水、停电、停热、停燃气，停用门禁卡，捆绑收费、半夜收费、恐吓收费，以及以将《催款函》《律师函》《起诉通知书》等贴到业主家门的不正确方式向业主催交物业费；

三是物业服务人未按约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业管理区域内的业主共有部分，维护物业管理区域内的基本秩序，未采取合理措施保护业主的人身、财产安全。例如，不及时检查维护消防、电梯、监控等共用设施设备。对业主反映的高空抛物坠物等现象充耳不闻视而不见；

四是对物业管理区域内有关违反治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人未及时采取必要合理措施和未及时向有关行政主管部门报告并协助处理；

五是在物业服务合同终止后，物业服务人未在约定期限或合理期限退出物业管理区域，未将物业服务用房、相关设施设备、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或其指定的人；

六是未经业主同意，物业服务人擅自改变物业用途，将绿地、停车场等公共区域改建为商业设施自用或出租牟利；

七是在物业费之外，物业服务人巧立名目违规向业主收取代收水电费等手续费、停车服务费、装修管理费、物业增值费等费用；

八是物业服务人不向业主公示公共收益的收支明细，甚至是挪用、侵占公共收益；

九是物业服务人违规使用、挪用、侵占住宅专项维修资金。

（二）在违约行为方面。一是物业服务人为业主提供的保安、保洁、绿化、安全等物业服务不及时、不规范、不专业，不尽责，致使物业服务的质量达不到合同要求的标准；

二是物业服务人“看人下菜”，区分业主三六九等，不为业主提供平等的物业服务，甚至成为个别业主看家护院的“家丁”；

三是物业服务人在收取物业费等费用的过程中，不向业主解释收费依据，不提供详细的收费明细，收费过程极其缺乏透明度；

四是物业服务人以强硬手段非法限制业主权利。例如，不同意业主安装充电桩、禁止业主封阳台、不让欠费业主进小区、进车库等；

五是未经业主大会同意，物业服务人擅自侵占、出租公共设施设备、擅自将物业服务转包给第三方等；

六是物业服务人随意收集、泄露业主的个人信息，甚至是非法出售业主的个人信息从中牟利；

七是物业服务人对业主态度蛮横霸道，对业主合理诉求敷衍塞责，甚至是对维权业主进行辱骂恐吓。

46问：业主大会是一个会议吗？

答：业主大会不是一个会议，而是一个组织机构。

根据《物业管理条例》和《业主大会和业主委员会指导规则》的规定，一个物业管理区域内，由全体业主组成一个业主大会，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。

因此，业主大会作为小区自治的最高权力机构，其在依法成立后，就与小区一直同时存在，除非小区合并或被拆除。

虽然业主大会不是一个会议，但是业主大会却是通过一个个会议的形式，议决小区物业管理服务重大事项的。

47问：业主委员会擅自聘用专职人员的决定会被人民法院判决撤销吗？

答：据网络，珠海某小区业主委员会因在未经业主大会同意的情况下，擅自决定聘用程某为业主委员会秘书，并与程某签订了《秘书聘用协议书》，而引起部分业主的不满。在向街道办事处投诉无果后，部分业主一纸诉状将业主委员会诉至法庭，请求人民法院依法判决撤销业主委员会作出的聘用程某的决定。

业主委员会抗辩称，根据业主大会通过的《业主委员会运行规则》的规定，业主委员会有权聘用专职人员，请求人民法院依法判决驳回部分业主的诉讼请求。

法院审理认为，业主委员会聘用专职人员，是业主大会的职权，而非是业主委员会的职权。本案中，业主委员会未能举证证实聘用程某已经业主大会表决通过。其提交的《业主委员会运行规则》，虽然被业主大会采纳，但规则中关于秘书薪酬的决定权却是与法律规定相悖的。据此，部分业主的诉请于法有据，应予支持。业主委员会擅自聘用程某的决定，因违反《珠海经济特区物业管理条例》“业主大会和业主委员会专职工作人员薪酬发放，应当由业主大会决定”的规定而应予撤销。据此根据法律法规的规定，判决撤销了业主委员会聘用程某的决定。

48问：单个业主可以单独与物业服务人订立合同吗？

答：从法律的规定看，前期物业服务合同是由建设单位与物业服务人订立的，具有委托合同的性质。普通物业服务合同是由业主委员会根据业主大会的决定，与物业服务人订立的，具有集体合同的性质。所以单个业主作为合同当事人，只需遵守合同的约定即可，而无需单独与物业服务人订立合同。

如果允许一个个的业主单独与物业服务人订立合同，势必造成小区秩序的混乱，是不利于小区作为一个整体对共有部分进行管理维护的，最终损害的必然是一个个单个业主的合法权益，所以法律也就不规定单个业主与物业服务人订立合同的问题。

虽然法律不规定单个业主与物业服务人订立合同的问题，但逸娇君认为，在以下两种特殊情况下，单个业主单独与物业服务人订立合同，法律又是不禁止的。

一是在单个业主拥有独栋别墅或独栋商铺等独立物业，且又不涉及小区共用设施设备和公共区域管理维护时；二是在业主大会决议允许单个业主自行管理专有部分，或者合同未覆盖单个业主的个性化服务需求时，单个业主在遵守原合同的前提下，也是可以单独与物业服务人订立补充合同的。

49问：可以不让拒交车位管理费的业主车辆进车库吗？

答：据网络，海门某小区业主成先生在收房后，因发现房屋存在质量问题，在与物业服务人交涉维修事宜无果后，即拒绝向物业服务人交纳车位管理费。而物业服务人为迫使成先生交费，便将成先生的车辆号牌移出了车库道闸自动识别系统，造成成先生的车辆不能进车库。

在双方协商达不成一致的情况下，物业服务人一纸诉状将成先生诉至法庭，请求人民法院依法判令成先生向其支付车位管理费。

成先生抗辩称，拒交车位管理费是事出有因的，实乃物业服务人拒绝履行维修房屋的合同义务所致。故请求人民法院依法判令物业服务人恢复其车辆车库的道闸自动识别信息，同时判令物业服务人酌情减免其车位管理费。

法院审理认为，业主有按合同约定向物业服务人支付车位管理费的义务，物业服务人有按合同约定向业主催交车位管理费的权利，但物业服务人不得采取非法方式向业主催交车位管理费。本案中，虽然成先生欠交车位管理费的情况属实，但物业服务人采取不让成先生车辆进车库的方式向成先生催交车位管理费不仅于法无据，而且是对成先生物权使用权的侵犯。物业服务人应当恢复成先生车辆车库的道闸自动识别信息，允许成先生的车辆进车库。因物业服务人阻挡成先生车辆进车库，造成成先生的车辆数天不能在车库停放，故物业服务人应当酌情减免成先生的车位管理费。至于房屋质量问题，成先生应向建设单位主张权利，而不是向物业服务人主张权利。

据此，人民法院根据民法典等法律规定，判令物业服务人在判决生效后的十日内，恢复成先生车辆车库的道闸自动识别信息，并判决物业服务人酌情减免了成先生的车位管理费。

50问：什么是业主委员会选举纠纷？

答：所谓业主委员会选举纠纷，是指在业主委员会选举过程中，因程序缺陷、候选人资格、计票不实、外部干预等问题引发的，进而影响选举结果是否公平公正合法有效的各种争议。

51问：刁难欠交车位管理费的业主车辆进车库应当受行政处罚吗？

答：据网络，青岛某小区物业服务人在删除了欠交车位管理费业主车辆车库道闸自动识别信息后，要求欠费业主必须每次下车登记，才为欠费业主的车辆抬杆放行。

针对物业服务人的刁难，欠费业主向综合行政执法局投诉，请求调查处理。

综合行政执法局调查后认为，欠费业主反映的情况属实。即便是业主欠交了车位管理费，物业服务人也不应该采取以业主下车登记才抬杆放行车辆，侵犯业主自由通行权的违法方式向业主催交车位管理费。据此，综合行政执法局根据民法典第944条第三款和《青岛市物业管理条例》的规定，责令物业服务人立即恢复欠费业主车辆车库道闸自动识别信息，并对物业服务人作出了罚款1万元的行政处罚。

52问：业主占用公共绿地应当受行政处罚吗？

答：据网络，南通某小区业主李某以其住宅地下室渗水为由，擅自将住宅西侧的绿化景观水池拆除，并通过建设围栏、硬化场地等形式，占用公共绿地332.23平方米。

综合行政执法局在调查确认李某的违法事实后认为，李某所在的小区绿地属于城镇公共绿地，任何单位和个人都不得擅自占用。本案中，李某擅自占用城镇公共绿地的行为，侵害了国家对城镇公共绿地的所有权，危害了社会的公共利益。对李某的违法行为，应当予以处罚。据此，综合行政执法局根据《江苏省城市绿化管理条例》第24条第一款的规定，对李某下达了行政处罚决定书，责令李某于15日内退还占用的332.23平方米绿化用地、恢复原状，并对李某处以265784元的罚款。

53问：小区绿地属于谁所有？

答：根据民法典第274条的规定，逸娇君认为，小区建筑区划内的绿地原则上是属于业主共有的。但例外情况是，如果规划文件中明确小区绿地是属于城镇公共绿地的，则小区绿地属于国家所有。如果规划文件中明示小区绿地是属于个人的，例如独栋别墅附带的花园等，则小区绿地属于个人所有。

因此，确定小区绿地的归属，应当以建设小区时的规划文件为核心依据。

54问：车位管理费属于公共收益吗？

答：关于车位管理费是否属于公共收益的问题，逸娇君认为，应当根据车位产权的性质和法律法规的规定进行分析判断。

如果车位是占用业主共有的道路或者其他场所改建的非产权车位，根据民法典第275条第二款的规定，车位的所有权属于全体业主所有，其产生的车位管理费应当属于公共收益。物业服务人可以在扣除合理成本后，按照一定的程序，将公共收益返还给业主。

但如果车位是属于建设单位所有的或者是属于业主所有的产权车位，其产生的车位管理费则不属于公共收益，而通常视为物业服务人的营业收入，可用于物业服务人的清洁、照明、安保等成本补偿。

55问：什么是业主撤销权？

答：所谓业主撤销权，是指业主依法享有的，在认为业主大会或业主委员会作出的决定侵害其合法权益或违反了法律规定的程序时，而请求人民法院依法判决撤销业主大会或业主委员会决定的民事权利。

56问：业主撤销权的行使期限是多久？

答：根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第12条的规定，业主以业主大会或业主委员会作出的决定侵害其合法权益或违反了法律规定的程序为由，而依据民法典第280条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或业主委员会作出决定之日起一年内行使。

因此，业主撤销权的行使期限是一年。该期间为除斥期间，不适用中止、中断或延长的规定。业主如认为业主大会或业主委员会作出的决定侵害其合法权益或违反了法律规定的程序的，应当在知道或应当知道业主大会或业主委员会作出决定之日起一年内行使撤销权。

57问：物业经理私收物业费、停车费据为己有构成什么罪？

答：据网络，2024年4月，周某在被聘为虹口某小区的物业经理后，先后通过个人二维码收取八十余名业主的物业费、停车费共计20余万元用于购买“刮刮乐”彩票。

案发后，周某如实供述了犯罪事实并退赔了全部赃款。

法院审理认为，周某作为物业公司经理，以非法占有为目的，利用收取物业费、停车费的职务便利，侵占本公司财产，数额较大，应以职务侵占罪追究其刑事责任。鉴于周某到案后能够如实供述全部犯罪事实并退赔全部赃款的事实情节，根据刑法第271条的规定，以职务侵占罪判处周某有期徒刑九个月，并处罚金人民币1万元。

58问：常见的业主委员会选举纠纷有哪些？

答：根据法律规定并参考司法判例，逸娇君认为，常见的业主委员会选举纠纷主要有以下几种：

一是因程序违规产生的纠纷。主要指通知缺陷、投票方式不当和业主身份存疑等。通知缺陷主要包括未提前15日向业主公示选举信息或未以合理方式通知到全体业主等。投票方式不当主要包括委托投票、电子投票或现场投票不规范等。业主身份存疑主要包括房屋产权不清晰、承租人是否具备投票权等；

二是因候选人资格产生的纠纷。主要包括候选人拖欠物业费，候选人曾有私搭乱建、占用公共区域等违规行为，候选人与物业服务人存在亲属、朋友等利益关系或过从亲密等；

三是因计票结果存疑产生的纠纷。主要包括选票效力和投票作弊等；

四是因外部干预产生的纠纷。例如物业服务人通过拖延提供业主名单，或散布不实信息，或贿赂部分业主影响选举，街道办事处指定候选人或不允许某业主参选，干扰公正选举等。

59问：业主大会是行政处罚对象吗？

答：行政处罚需以明确的法律、法规、规章为依据，且行政处罚的对象必须具备一定的责任能力。而业主大会作为业主的自治组织，其没有独立的财产和独立的法律人格，不具备能够独立承担行政责任的条件，所以业主大会一般不是行政处罚的直接对象。

但例外情形是，如果业主大会作出的决定违反了法律法规规定的，根据《物业管理条例》第19条第二款的规定，应当由物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府责令业主大会限期改正或撤销业主大会的决定。

因此，当行政机关采取了责令业主大会限期改正或撤销业主大会决定的行政措施时，此时的业主大会也就成为了行政处罚的对象。

60问：业主委员会是行政处罚对象吗？

答：行政处罚需以明确的法律、法规、规章为依据，且行政处罚的对象必须具备一定的责任能力。而业主委员会作为业主大会自治组织的执行机构，其没有独立的财产和独立的法律人格，不具备能够独立承担行政责任的条件，虽然业主委员会根据业主大会的决定，具备一定的诉讼仲裁能力，但一般不是行政处罚的直接对象。

但例外情形是，如果业主委员会作出的决定违反了法律法规规定的，根据《物业管理条例》第19条第二款的规定，应当由物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府责令业主委员会限期改正或撤销业主委员会的决定。

因此，当行政机关采取了责令业主委员会限期改正或撤销业主委员会决定的行政措施时，此时的业主委员会也就成为了行政处罚的对象。

61问：业主委员会主任有哪些法律风险？

答：根据法律规定并参考司法判例，逸娇君认为，业主委员会主任作为业主大会执行机构的负责人，其在履职过程中可能会面临民事、行政和刑事法律风险。

一是民事法律风险。业主委员会主任若违反法律法规规定，或违反业主大会决定和小区议事规则规定，不履行或不正确履行职责义务，其滥用职权或超越职权实施的给业主造成损失的行为，则应当向业主承担相应的民事赔偿责任。例如业主委员会主任擅自与物业服务人订立合同或擅自决定项目改造施工等；

二是行政法律风险。如果小区在财务管理、消防管理、绿化管理和业主委员会档案资料财物印章移交等方面违反行政法规规定时，则业主委员会主任可能会面临行政主管部门的行政处罚； 

三是刑事法律风险。如果业主委员会主任利用职务便利，侵占公共收益，挪用住宅专项

维修资金，非法索取或收受他人贿赂，则业主委员会主任可能会构成职务侵占罪、挪用资金罪和非国家工作人员受贿罪等刑事犯罪。

62问：单个业主可以提起撤销权诉讼吗？

答：根据民法典第280条第二款的规定，当业主大会或业主委员会作出的决定侵害了业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院撤销。

因此，这意味着单个业主的合法权益在受到业主大会或业主委员会的决定侵害时，其是有权向人民法院提起撤销权诉讼的。

63问：业主可以撤销的具体事项有哪些？

答：民法典第280条和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条规定的业主可以撤销的事项，主要是当业主大会或业主委员会作出的决定侵害了业主合法权益或作出的决定违反了法律规定的程序，这是法律划定的业主可以行使撤销权的范围。

在法律的框架内并在总结司法经验的基础上，逸娇君认为，业主可以撤销的具体事项主要有：

一是选聘或解聘的物业服务人或者其他管理人不规范、不透明；

二是与物业服务人约定的物业费、水电费、电梯费等费用标准明显的不公平、不合理；

三是制定的议事规则、管理规约等内容明显的违法违规；

四是未通知或未提前15日通知业主参加业主大会、通知送达不合规、表决未达到“双过半”要求和伪造业主签名表决等；

五是未经业主同意，违规决定使用公共收益或违规决定筹集、使用住宅专项维修资金；

六是违法改变公共区域用途，例如将小区绿地改建为停车场等；

七是限制业主使用共用设施设备，强制业主统一房屋装修风格等。

64问：业主在小区被打可以拒交物业费吗？

答：业主在小区被打具有偶发性，一般也非是物业服务人未履行安全保障义务的行为所致，并且业主被打与物业费纠纷也不属于同一法律关系。所以在通常情况下，业主在小区被打并不构成业主拒交物业费的理由，除非物业服务合同中有业主如在小区被打，被打业主可以拒交物业费的特别约定。

例外情形是，如果被打业主有证据证实，在小区被打是由于安保形同虚设，外人进出自由，小区管理混乱，监控模糊不清等，进而导致业主遭受他人非法侵害，并且无法取证的，则说明物业服务人违反了对业主的安全保障义务，在这种情况下，因被打业主未享受到物业服务人提供的基础居住安全服务，被打业主就有权拒绝向物业服务人交纳物业费。

65问：什么是居住权？

答：所谓居住权，是指房屋所有人以合同方式，或者以遗嘱方式设立，并经登记机构登记确认的，允许特定人对自己的住宅享有的占有、使用，以满足特定人生活居住需要，并排斥他人非法干涉的一种独立的用益物权。

66问：业主可以为自己设立居住权吗？

答：居住权是一种用益物权，其核心目的是为离婚时的配偶、照顾老人的保姆等特定人，即非房屋所有人提供稳定居所的一种居住权益。

居住权的本质是房屋所有权与使用权的实际分离。在业主已经享有所有权的情况下，业主无需再通过设立居住权重复确认自己的居住权利。在业主身份与居住权人身份重合时，业主也必然无法完成在登记机构的居住权登记，因为法律要求的居住权人必须是他人。

因此，虽然法律未明确禁止业主为自己设立居住权，但现实中，业主为自己设立居住权不仅无意义，而且也缺乏可操作性。

67问：居住权人是业主吗？

答：根据法律规定，对住宅享有占有、使用、收益和处分完整物权的人是业主，以及基于房屋买卖合同等民事法律行为，已经合法占有住宅，尚未办理所有权登记的人，也可以被认定为业主。

而居住权人却是通过合同方式或通过遗嘱方式设立并登记生效的，对住宅享有占有和使用权的用益物权人。居住权人占有、使用住宅，并不会改变住宅的所有权性质。

实践中，虽然居住权人可以与业主约定行使部分共同管理权，例如由居住权人向物业服务人交纳物业费等，但业主却仍然是对住宅享有所有权的人。居住权人不会因占有、使用住宅而成为业主，也不会成为与原业主并列的业主。

68问：承租人是业主吗？

答：承租人对承租的住宅享有用益物权，但不享有所有权，所以，承租人不是业主。而只有通过房屋买卖合同购买了住宅后，承租人才是业主。

虽然承租人不是业主，但承租人入住小区后，即成为了物业服务人的管理服务对象，承租人在享有业主享有的物业服务等权利时，必须履行向物业服务人交纳物业费、遵守小区管理规约等业主必须履行的法定约定义务。

69问：业主可以通过哪些方式行使知情权？

答：根据法律规定和物业实践经验，逸娇君认为，业主可以通过以下方式行使知情权：

一是请求义务人公布有关信息。根据民法典和《物业管理条例》等法律规定，业主可以请求物业服务人和业主委员会定期向业主公布有关情况资料；

二是请求公开、查阅和复制有关资料。业主可以向建设单位、物业服务人和有关行政主管部门等义务人，提出公开、查阅和复制建筑区划内涉及业主共有权和共同管理权事项资料的请求。例如，请求公开、查阅和复制物业服务合同、住宅专项维修资金的筹集和使用情况、业主共有部分的收益使用情况和建筑区划内规划用于停放汽车车位车库的处分情况等；

三是向业主委员会求助。在知情权行使受阻的情况下，业主可以通过业主委员会向物业服务人等义务人施加压力的方式，督促义务人满足业主公开、查阅、复制涉及业主利益的物业承接协议、移交资料清单等。如认为必要，经业主大会决定，业主委员会还