在北京市顺义区某村，村民将宅基地房屋转让给非本村村民，之后由于受让人涉嫌诈骗，房屋被检察院委托村委会拍卖，非本村村民竞拍取得该房屋并变更了宅基地登记。

原房主知道后，起诉请求确认自己与非本村村民签订的房屋买卖协议无效，本案经过一审、二审、再审，均没有支持其诉讼请求。下面，我们具体来看一下案例。【案号：（2023）京民申3019号】

1992年4月1日，顺义区某镇某村一处宅基地登记卡登记在崔某名下，宅基占地长均11.28平方米、宽22.75平方米，面积256.62平方米。该宅基地上有一处楼房。

1992年9月1日，崔某与梁某签订《卖房协议》，约定梁某在购买崔某的楼房，房价为5.5万元，包括小楼一栋上下八间、平房三间、楼内的水、电、暖，房内其他设施、家具归崔某。此协议自双方签字之日后，梁某一次性把5.5万元付给崔某，同时房的宅主归梁某永久使用。双方均签名捺印。

协议签订后，梁某付款，崔某将院落交给梁某。梁某户籍在北京市东城区，非顺义区某镇某村集体经济组织成员。

2019年，崔某向不动产登记部门查询，被告知崔某宅基地登记卡于1998年已变更。经崔某向北京市顺义区规划和自然资源委员会查询，得知因梁某诈骗被捕，江西省人民检察院全权委托村委会处理，拍卖涉诉房屋，苑某购得，宅基地于1998年变更登记至苑某名下。

苑某户籍原不在北京市，其自称于两三年前将户籍迁至涉诉宅院，现为某村某路某号非农业家庭户。

崔某认为苑某非本村集体经济组织成员，购得房屋并取得宅基地登记不具有合法性。

崔某起诉称：

自己于1987年-1995年5月期间任顺义区某镇某村主要负责人。1992年，经人介绍认识梁某，梁某承诺在村投资建厂等其他项目，但当时梁某急需办公用房，自己为了能够招商引资把村里经济搞上去，同意将自家房屋借给梁某使用。

自己基于对梁某的信任，在梁某承诺房子永远是自己的前提下，双方签订了由梁某长期使用的卖房协议。自始自己也未将房屋宅基地使用权变更登记到梁某名下。

梁某不是本村村民，不属于本集体经济组织内成员，其无权取得自己的房屋所有权和宅基地使用权，更不能擅自将自己的房产处置他用。

梁某既未进行答辩，亦未参加庭审。

第三人苑某称：

涉诉院落现在由我使用，是我父亲用我的名义在1994年或1998年购买的。我不认识崔某，也不认识梁某，崔某和梁某和之间的事情与自己没有关系。自己父亲是从江西省检察院买的房，现在该宅院宅基地登记在自己名下，和崔某、梁某都没有关系。

顺义区人民法院一审认为：

根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。梁某经合法传唤，拒不到庭应诉，视为其放弃答辩和质证的权利。

《土地管理法》第八条规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

《土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

农村房屋系本村经济组织成员基于特定身份，无偿从本集体经济组织取得宅基地后建造的房屋，具有特定福利保障性质，目的是保障本村村民的基本居住条件，其附着在宅基地上，与宅基地不可分离，买卖农村房屋必然涉及农村宅基地使用权。

一般情况下，如果村民将自己申请的宅基地卖予集体经济组织成员之外的人，则认为该买卖行为导致农村宅基地流失、侵害了集体经济组织的利益，应认定为无效；但如果农村房屋经过多手交易，宅基地及其上房屋最终又流转回本村集体经济组织成员手里，则并未侵害集体经济组织的利益，不宜再认定前手的农村房屋买卖行为无效。

本案又与一般的农村房屋“连环买卖”不同。梁某并非本村村民，故其无权购买本村村民的房屋，但是房屋在实际上又发生了二次流转，最终卖予苑某，且办理了宅基地转移登记手续，宅基地现登记在苑某名下。

根据《民法典》第二百零九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。宅基地使用权作为用益物权的一种，其设立和转让亦以不动产登记为准。

在宅基地登记在苑某名下的现状下，苑某是宅基地的登记使用权人，从交易的连续性和整体性考虑，崔某要求确认其与梁某签订的《买卖协议》无效的诉讼请求，不予支持。至于崔某所述宅基地登记在苑某名下不具有合法性一节，不属民事诉讼审查范围，本案不做评价。

因此，顺义区人民法院一审判决驳回了崔某的全部诉讼请求。崔某不服，提起上诉、再审，均被驳回。

所以说，对于宅基地房屋买卖是否有效，如果是涉及到连环交易的情况下，不仅要考虑买房是否属于本集体经济组织成员身份，还需要考虑交易的连续性和整体性。