房屋被卖出之后，又被认定为违法建筑，是否应当将购买人认定为行政处罚对象？下面，我们具体来看一下相关案例。【案号：（2020）浙行申653号】

2004年，徐某向李某购买小平屋1间，向戴某购买粪间1间、粪厂2间。后徐某拆除了原有建筑，并原址建造了三层砖混结构房屋，建筑面积162.44平方米。

2008年2月25日，徐某将该三层建筑以156000元的价格转让给金某。

2017年7月13日，宁波市海曙区综合行政执法局在巡查中发现了该三层建筑，遂立案进行调查。经征询原宁波市国土资源局海曙分局、原宁波市规划局海曙分局、宁波市海曙区古林镇人民政府意见，获知该建筑物无土地及地上房产登记信息，未取得建设工程规划许可证且不具备补办条件，未经上述单位批准。

2017年10月19日，海曙执法局向金某送达行政处罚事先告知书，告知其拟作出责令7日内拆除涉案建筑物的行政处罚及陈述、申辩权利，但未告知其申请听证的权利。

2017年10月27日，海曙执法局作出责令拆除的行政处罚决定，并留置送达至金某母亲。

2017年12月26日，金某不服行政处罚决定，向宁波市海曙区人民政府申请行政复议。

2018年2月13日，海曙区政府作出复议决定，维持行政处罚决定。

金某不服行政复议决定，向海曙区人民法院提起诉讼，请求确认行政处罚决定及行政复议决定违法。

海曙区法院一审认为：

金某于2008年2月购得涉案建筑，其系该涉案建筑的实际占有人，海曙执法局对金某作出处罚，处罚对象正确；但海曙执法局在作出行政处罚决定前，未告知金某要求举行听证的权利，系程序违法。

因此，海曙区法院一审判决确认处罚决定及复议决定违法。金某不服，向宁波市中院提起上诉。

宁波市中院二审认为：

金某未能证明购买房屋时其尽到审慎注意义务或提交房屋具有合法手续的证据，可以推定其购房时应当知晓房屋不具有合法手续，其仍愿意购买，应视为对涉案建筑权利义务的承继，故海曙执法局将其列为被处罚人并无不当；海曙区政府的复议决定未对重大程序违法予以纠正不当，应当撤销。

因此，宁波市中院二审判决判决维持一审判决中确认行政处罚决定违法；撤销一审判决中确认行政复议决定违法；撤销行政复议决定。

金某不服，向浙江省高院申请再审。

金某申请再审称：

我国《城乡规划法》第六十四条明确规定处罚对象是具体实施建屋行为时未取得建设工程规划许可证行为人，而非其他人。

行政处罚的对象应是具体实施违法行为的行为人，而非实施具体违法行为之外其他人。

房屋是徐某2004年间所建，2008年，自己以156000元价格购买。自己不是房屋的建设者，海曙区综合行政执法局将自己认定为违法搭建处罚对象进行处罚，明显“张冠李戴”，属于滥用行政强权一种违法表现，与公平、正当、合理性行政原则相悖。

房屋是徐某2004年间所建，2008年才出卖给自己，在2004年至2008年这么长时间，没有任何单位出面制止或者以违章建筑进行查处过。这种不制止、不处罚态度分明默许涉案房屋的合理存在，让不懂法的自己又如何去“明知涉案屋不具有合法手续”？

现房屋被征收，为了降低拆迁成本，实现土地财政的利益最大化，海曙区综合行政执法局才借口房屋“建房时未办理建设工程规划许可证”认定为“违章建筑”，甚至还让无故购房者来承担行政处罚责任，是滥用行政职权，随意乱执法。

建设工程规划许可审批是在建房时由建房者履行的法定义务，自己向徐某所购的是已建设完成四年的现房，又如何去办理“规划审批手续”？

换句话说，假如不是需要征收房屋，为了降低拆迁成本，实现土地财政的利益最大化目的，宁波市海曙区综合行政执法局还不一定出面将涉案房屋认定为违法建筑物，以“拆违促拆迁”。

海曙区综合行政执法局答辩称：

房屋是金某于2008年2月向徐某购买，正常情况下金某在购置时理应尽到审慎注意义务，对该房屋是否具有合法产权证或其他合法权属来源证明文件进行了解核实，金某未能证明其在购置涉案房屋时已尽到审慎注意义务，且从该房屋的购置价也能推定其在购置涉案房屋时对该房屋不具有合法手续的事实是明知的，但金某仍愿意购买，视为对涉案房屋相关权利义务的继受，金某受让房屋后即有义务消除该房屋的违法状态，但金某在占有使用该房屋期间并未依法办理相关规划审批手续，违法行为一直持续，金某作为行政处罚相对人并无不当。

房屋直至被依法查处时，违法状态并未消除，违法行为一直持续，对违法行为的查处未超过法定的追究时效，且无任何法律有明文规定违法建筑在一定期限内未查处的即转为合法建筑。

海曙区人民政府答辩称：

《浙江省城乡规划条例》第六十七条的规定:“城乡规划违法行为人与房屋所有权人、房屋使用人不是同一主体的，房屋所有权人、房屋使用人对城乡规划主管部门或者乡(镇)人民政府的依法查处行为应当予以配合。”

虽然金某不是实际搭建人，但金某作为房屋的实际占有人、使用人，有责任和义务拆除违法建筑，消除违法状态。

且金某在购买房屋这一重大资产时，应要尽到审慎的注意义务，其应该查验房屋的各项证件、手续而没有查验，应承担不利的法律后果。海曙综合执法局作出处罚，对象正确。

违法建筑在建设时没有被处罚并不能免除金某作为实际占有人配合职能部门查处的义务。

职能部门在建设当时没有进行查处，并不代表房屋能由违法变为合法。相反，建筑物在搭建时并未办理相关的审批手续，在查处时该建筑物仍处于违法状态，且不具备补办条件，《城市规划法》与现行有效的《城乡规划法》均对该类违法行为的处罚予以了规定，处罚内容基本一致，适用现行有效的《城乡规划法》进行处罚，并无不妥。